"Husleie" / Felleskostnader
Informasjon om hvordan "husleien" er satt sammen og hva pengene går til."Husleie" er kanskje det ordet beboerne bruker oftest for å omtale borettslagets felleskostnader. Felleskostnadene består i hovedsak av 2 poster:
A: Driftskostnader (vedlikehold, rengjøring, maling, rehabilitering, strøm etc.)
B: Finanskostnader (rente på fellesgjeld og ev. avdrag på fellesgjeld)
Driftskostnadene budsjetteres av styret, og kreves inn månedlig som felleskostnader fra beboerne. Fram til 2010 har borettslaget ikke hatt separate regnskaper for driftskostnader og finanskostnader, da dette ikke var nødvendig (ikke innført IN-ordning). Styret måtte derfor hele tiden vurdere satsen for felleskostnader slik at det ble innbetalt nok penger ift å følge svingniner i rentemarkedet.
Dagens fellesgjeld er finansiert med ett lån i Nordea, med flytende rente (4,05 % pa),
løpetid på 33 år fra 2010, og første avdrag skal betales 31.12.2013. Dette medfører at beboere fom. 1. juli begynner å betale inn månedlig for avsetning til dette avdraget.
I 2010 ble IN-ordningen vedtatt ved generalforsamling, og trådte i kraft 1.1.2011. Det får noen konsekvenser for føring av regnskap, og hvordan felleskostnadene vil se ut framover:
Hovedsaken er at regnskap for driftskostnader og finanskostnader internt føres hver for seg. Dette betyr at styret framover kun vil budsjettere driftskostnader, og sette en sats for dette. Finanskostnadene vil nå komme på som en egen del, og hvor mye dette utgjør pr mnd vil påvirkes av rente på fellesgjelden og hvor stor andel den enkelte andelseier har av fellesgjelden.
For eksempel vil en andelseier som betaler inn 100% av fellesgjeld via IN før 30.6.2013 kun bli fakturert med driftskostnader fra og med 1.7.2013. Alle andre andelseiere vil betale 1/360 del av sin fellesgjeld (30 år x 12 terminer) hver mnd + rente for utestående gjeld.
Tidligere kunne styret holde husleien konstant ved å bruke av oppsparte midler ved mindre renteøkninger, noe som ikke lenger er mulig pga IN. Dette betyr at styret ikke lenger kan garantere en fast "husleie", da styret kun budsjetterer og rår direkte over driftskostnadene. Finskostnadene vil nå komme i tillegg, og som nevnt variere ift. restgjeld og rentenivået i markedet. Styret ber alle beboere være obs på at renta i dag er unormalt lav, og at rentemarkedet er svært ustabilt.
Her er en illustrasjon av hvordan de ulike kostnadene kan se ut i årene som kommer:
Fram til IN-ordningen ble innført, satte styret en sats som skulle dekke både driftskostnader og finanskostnader (blå stolpe). Etter IN budsjetterer styret driftskostnadene (rød stolpe) og rente + ev. avdrag på fellesgjelden kommer i tillegg. I eksemepelet 2013 er det lagt til grunn en rente på 4,0% og da ser vi at den totale "husleien" øker. I eksempelet 2015 er det lagt til grunn en rente på 4,2% samt avdrag. Driftskostnadene ble redusert med 15% fom. januar 2012, og vi ser da den røde delen av stopen blir redusert i 2013 vs 2011.